Comment transformer son grenier ou ses combles en surface habitable ?

Transformer son grenier en surface habitable permet à la fois de gagner une ou plusieurs pièces supplémentaires bienvenues lors de l’arrivée d’un enfant par exemple, mais aussi de valoriser cet espace et le prix de votre maison.

Comment savoir si des combles sont aménageables ? Quelles sont les obligations légales d’un aménagement de grenier ? Quelles aides permettent de financer ces travaux d’agrandissement ? Un mini guide pour évaluer la faisabilité de votre projet.

Pour résumer, pour transformer un grenier en surface habitable, évaluez d’abord la surface disponible en tenant compte de la hauteur sous plafond (1,80 mètres minimum) et de l’inclinaison des pentes (35° minimum). Puis, évaluez où vous disposerez l’escalier et si l’espace aura besoin de fenêtres. Rapprochez-vous enfin de l’administration pour savoir de quelles autorisations vous aurez besoin et à quelles aides vous pourrez prétendre.

Pour savoir si un grenier ou des combles perdus peuvent être aménagés, il faut d’abord en évaluer la surface habitable. La surface habitable se caractérise par une hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètres (hors ouvertures et cloisons) et ne concerne que l’intérieur du logement. Un balcon ne fait ainsi pas partie de la surface habitable d'un logement.

Les pentes, quant à elles, doivent avoir une inclinaison minimale de 35° pour conserver une surface exploitable après isolation et le plancher doit pouvoir supporter un poids d’au moins 150 kg/m².

Notez que si vous habitez en maison, vous n’êtes pas concerné par la loi Carrez de 1996 qui ne s’applique qu’aux copropriétés et repose sur un mode de calcul plus strict et protecteur pour les acquéreurs.

La surface habitable une fois définie, il faut ensuite déterminer l’usage qui sera fait du grenier : chambre, bureau, salle de jeu, salle de bain, petit salon…

Cela conditionnera la suite des travaux et particulièrement l’isolation, les moyens d’accès ainsi que la nécessité ou non de créer des ouvertures pour amener de la lumière.

L’astuce HOMEBOX : vous êtes à la recherche de mètres carrés supplémentaires et possédez un espace en sous-sol ? Même si celui-ci est déjà bien occupé, voici quelques idées de rangement de cave qui devraient vous permettre d’en exploiter les moindres recoins.

La conversion d’un grenier en pièce habitable peut parfois nécessiter une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.

La déclaration préalable de travaux est à déposer en mairie :

• Lorsqu’il y a création d’une surface de plancher pour rendre les combles habitables
• Que la surface créée permet de gagner de 5 à 20m²
• Que le logement se trouve dans un périmètre à l’intérêt patrimonial (bâtiments classés) ou est un monument historique
• Lorsque les travaux impliquent une modification de la façade (ajout de fenêtres, modification de la toiture, surélévation)

Le permis de construire concerne les greniers dont la surface habitable dépasse les 20m² et 40m² si la commune dépend d'un plan local d’urbanisme (PLU).

Dans tous les cas, il est impératif de prévenir l'administration du changement d’usage d’un grenier, celui-ci passant par exemple de lieu de simple stockage à suite parentale.

Une mise à jour du cadastre ainsi qu’une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux doivent enfin être entreprises une fois les travaux terminés.

⚠️ Si vous avez le moindre doute, prenez contact avec votre mairie pour connaître les démarches et éviter une régularisation douloureuse.

L’astuce HOMEBOX : il est chaudement recommandé d’informer ses voisins des travaux prévus. Ceux-ci ont en effet un droit de recours de deux mois à compter de l’affichage du permis de construire ou de la déclaration de travaux pour s’opposer au projet s’ils estiment que ce dernier peut les léser (notamment s’il y a création d’un vis-à-vis).

L’aménagement d’un grenier ou des combles a un coût. Outre les travaux, la transformation de cet espace en surface habitable peut avoir une répercussion directe sur la taxe foncière et la taxe d’habitation puisque le logement s’agrandit. Le montant de l’assurance habitation peut aussi être revu à la hausse.

Heureusement, des aides existent pour financer l’aménagement d’un grenier et notamment son isolation au titre de la rénovation énergétique si le logement est achevé depuis plus de deux ans.

Nous ne les énumérerons pas ici car ces coups de pouce financiers évoluent presque chaque année mais gardez en tête qu’il faut toujours se référer à des artisans certifiés RGE (reconnu garant de l'environnement) pour en bénéficier. Un annuaire est d’ailleurs disponible sur le site de France Rénov’.

⚠️ Attention, la non déclaration de ces changements peut entraîner un redressement de la part de l'administration fiscale. Informer votre assureur est également une obligation légale comme décrit dans l’article L113-2 du Code des assurances. Un oubli peut engendrer une annulation du contrat et une rétention des primes d’assurance.

La transformation des combles perdus en pièces à vivre nécessite l’expertise de professionnels du bâtiment.

À ce titre, il est impératif de vous faire accompagner d’un architecte qui sera à même de vous recommander des artisans compétents. C’est d’ailleurs obligatoire si le logement dépasse les 170 m² habitables à l’issue de l’aménagement.

Parmi les travaux de valorisation des combles à prévoir, notons :

• L’isolation : cruciale pour la qualité de vie en hiver comme en été, une isolation absente ou de mauvaise qualité peut mettre à mal l’ensemble du projet et engendrer de lourdes pertes financières. L’isolation consiste en l’application de panneaux d’une dizaine à une trentaine de centimètres d’épaisseur suivant la surface couverte et en la pose de double ou triple vitrage aux fenêtres
• La ventilation : elle est essentielle pour éviter que le grenier ne soit trop humide et que les moisissures ne se forment
• La charpente : des modifications sont parfois nécessaires pour regagner de l’espace sans perdre en robustesse en cas de pentes trop inclinées
• Le plancher : la construction d’une solide dalle est obligatoire en cas d’absence de plancher
• La plomberie : si l’on souhaite installer une salle d’eau et/ou des WC
• Les menuiseries : création de fenêtres, portes, escalier ou échelle de meunier
• L’électricité : pour raccorder le grenier et installer prises et interrupteurs
• Le chauffage
• Les cloisons : pour délimiter les espaces (attention à la perte de surface !)
• Les rangements : privilégier le sur-mesure pour exploiter les sous-pentes avec des meubles de rangements bas et ne perdre aucune surface au sol
• La peinture et la décoration

L’astuce HOMEBOX : si vos combles sont très encombrés, voici comment vider votre grenier efficacement et sans vous arracher les cheveux.

S’il vous reste malgré tout trop d’affaires que vous ne savez pas où stocker durant les travaux, nos box sont à votre disposition pour un entreposage de quelques semaines ou quelques mois, en toute sécurité et avec un accès quand vous le souhaitez. Obtenez une première estimation de prix pour votre garde-meuble en quelques clics grâce à notre outil en ligne.

La différence entre grenier et combles aménageables est ténue. Le grenier se réfère à un espace autrefois utilisé pour stocker des vivres et nécessitant une faible hauteur sous plafond. Les combles aménageables se distinguent, quant à eux, par une hauteur suffisante pour créer une pièce à vivre.

Aujourd’hui, on parle donc plutôt de combles non aménageables pour les espaces à faible hauteur sous plafond et de combles aménageables lorsque la hauteur permet la création d’une ou plusieurs pièces habitables.